Importanti novità sugli affitti di appartamenti turistici
Chi concede immobili in locazione breve può optare per la cedolare secca, se destina a locazione breve non più di due appartamenti, applicata con le seguenti aliquote
Ecco le principali novità normative in materia di locazioni brevi di appartamenti ad uso turistico, introdotte dalla Legge di Bilancio 30 dicembre 2025, n. 199 e dalla Legge Regionale n. 10 del 19 dicembre 2025
Legge di bilancio 30 dicembre 2025, n. 199 locazioni brevi (comma 17)
ATTENZIONE I privati dal 2026 possono affittare solo due appartamenti (non più tre)
Regime fiscale: cosa cambia?
Chi concede immobili in locazione breve può optare per la cedolare secca, se destina a locazione breve non più di due appartamenti, applicata con le seguenti aliquote:
• 21% per il primo appartamento;
• 26% per il secondo appartamento.
Dal terzo immobile concesso in locazione breve :
• sarà necessario aprire la partita IVA, effettuare la scia in Comune, iscriversi al Registro Imprese della Camera di Commercio;
Attenzione ai contributi previdenziali
Oltre al profilo fiscale, è fondamentale considerare anche l’aggravio contributivo: l’apertura della partita IVA comporta infatti l’obbligo di iscrizione all’INPS e il versamento dei contributi previdenziali, con un impatto economico spesso rilevante.
Ambito di applicazione
Le nuove disposizioni si applicano indipendentemente dal canale utilizzato per la stipula dei contratti. Rientrano infatti nella normativa anche le locazioni concluse:
• tramite agenzie di intermediazione immobiliare;
• attraverso portali telematici che mettono in contatto locatori e conduttori (come le principali piattaforme online).
Legge regionale n. 10 del 19 dicembre 2025 sulla disciplina urbanistico-edilizia delle locazioni brevi entrata in vigore il 19 dicembre 2025
La legge disciplina dal punto di vista urbanistico ed edilizio gli immobili destinati alla locazione breve
Ambito di applicazione
• Si applica alle unità immobiliari destinate a locazioni brevi dopo l’entrata in vigore della legge.
• Per gli immobili già adibiti a locazione breve è previsto un regime transitorio.
• Esclusioni principali:
o B&B “Bed and breakfast”.
o Studentati, residenze collettive, strutture sociali (entro 60 giorni annui).
o Immobili con destinazione alberghiera (vincolo alberghiero).
Nuova destinazione d’uso: “locazione breve”
• I Comuni possono istituire una specifica destinazione urbanistica chiamata locazione breve, inserita nella categoria turistico-ricettiva.
• Il cambio di destinazione d’uso verso la locazione breve è soggetto a titolo edilizio (SCIA o altro, a seconda dei casi).
• È vietato convertire immobili alberghieri in locazioni brevi.
Ruolo dei Comuni
I Comuni possono:
• individuare ambiti territoriali in cui la locazione breve è:
o ammessa,
o limitata,
o subordinata a specifiche condizioni;
• favorire lo sviluppo delle locazioni brevi in determinate aree.
Requisiti degli immobili
Gli immobili destinati a locazione breve devono:
• Essere urbanisticamente legittimi.
• Rispettare requisiti di:
o sicurezza,
o igiene e salubrità,
o risparmio energetico,
o conformità impiantistica,
o rispettare gli obblighi di infrastrutturazione digitale stabiliti dalla modulistica edilizia unificata
• Rispettare i parametri dimensionali minimi delle abitazioni.
• Non essere locali accessori (cantine, soffitte, ecc.).
Inoltre, i regolamenti condominiali possono prevedere il divieto o la limitazione di destinare le proprietà esclusive ad attività di locazione breve e di differenziare i criteri di ripartizione delle spese per le parti e gli impianti comuni in ragione dell’utilizzo più intenso da parte degli utenti delle locazioni brevi
Sanzioni
• Da 3.000 a 8.000 € per locazioni brevi senza requisiti o senza conformità.
• Da 1.500 a 3.000 € per mancata comunicazione.
Regime transitorio
• Gli immobili già abilitati a locazione breve hanno 3 anni per adeguarsi ai requisiti.
Sportello di consulenza tecnica sugli affitti brevi
Confcommercio Ravenna, al fine di supportare gli associati sugli aspetti tecnici, urbanistici ed edilizi connessi alle recenti novità normative in materia di locazioni brevi, attiva uno sportello di consulenza tecnica dedicato.
Lo sportello è rivolto ai proprietari di immobili che intendono avviare o regolarizzare un’attività di locazione breve e prevede una prima consulenza gratuita, con finalità informativa e orientativa, volta a chiarire il quadro normativo sotto il profilo tecnico.
In particolare, la consulenza riguarda:
• verifica della destinazione d’uso dell’immobile;
• necessità o meno di titoli edilizi (SCIA o altri);
• legittimità urbanistica ed edilizia dell’unità immobiliare;
• requisiti richiesti dalla normativa regionale (sicurezza, impianti, parametri dimensionali);
• regime transitorio per immobili già adibiti a locazione breve;
• rapporti con regolamenti comunali e condominiali.
La prima consulenza ha carattere informativo e orientativo e consente all’associato di comprendere se l’immobile è conforme o se sono necessari adeguamenti tecnici o procedurali.
Per eventuali necessità da parte del socio di approfondimenti o incarichi professionali specifici successivi, eventuali costi saranno direttamente concordati con il professionista.